Как продать квартиру собственнику или дольщику, по новому налогообложению 2016 года
Напомним, что до 2016 года действовал закон (правила), который освобождал физические лица от уплаты налога НДФЛ при продаже недвижимости - своих квартир, при условии, что данная недвижимость (квартира) находилась в собственности налогоплательщика не менее 3 (трех) лет.
Начиная с января 2016 года, эти правила изменились. Теперь, чтобы быть освобожденным от уплаты налога НДФЛ (13%), при продаже недвижимости – недвижимость должна быть в собственности не менее 5 (пяти) лет. А, чтобы избежать фиктивного или умышленного занижения стоимости квартиры или суммы сделки, с которой будет исчисляться налог 13%, предусмотрено, чтобы стоимость квартиры или сумма договора должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости. Только по истечению 5 (пяти) летнего срока, на дату продажи, собственник может рассчитывать на освобождение от налогов.
Новые правила коснуться прежде всего непрофессиональных инвесторов, это тех людей, которые из-за колебаний курсов валют, чтобы сохранить и приумножить свои деньги, вкладывали их в жилую недвижимость, чтобы потом ее продать и даже при этом немного заработать. Отметим, что новым налогом облагается разница между ценой, за которую Вы купили квартиру и ценой, по которой Вы ее продаете. Потраченная сумма будет вычитаться как налоговый вычет.
Например, квартиру купили за 5,0 млн. руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, Вы ее продаете за 7,0 млн. рублей. Под налог13% попадает сумма в 2,0 млн. руб., то есть облагается налогом разница от суммы покупки и суммы продажи (реализации), следовательно, облагается разница в 2,0 млн. рублей, и налог в 13% составит сумму 260,0 тыс. рублей. Если Вы захотите занизить сумму сделки и не показывать 7,0 млн. рублей, то Вам придется все равно оценить Вашу квартиру не менее 70% от кадастровой стоимости, с разницы которой и будет исчисляться налог в 13%. То есть стоимость покупки, в данном случае 5,0 млн. руб. и допустим кадастровая стоимость в 70% будет составлять 6,5 млн. рублей, разница в 1,5 млн. рублей и будет облагаться налогом в 13%.
Таким образом, с 01 января 2016 года, при продаже недвижимости до истечения указанного срока, то есть 5 (пяти) лет, Вам будет предоставляться налоговый вычет в размере 1,0 млн. рублей или в размере потраченной суммы на приобретение объекта, а налог в НДФЛ в 13% будут устанавливать, исходя из базы, составляющей не менее 70% кадастровой стоимости, а не от заниженной суммы сделки по договору. Теперь собственникам, которые хотят продать свои квартиры без налогов и дождаться необходимого срока в пять лет, выгоднее всего будет сдавать квартиры в аренду, чтобы получать от них хоть какой-то доход.
Дольщики будут оплачивать налог НДФЛ в любом случае. Об этом говориться в письме Минфин России от 15.03.2013 за №03-04-05/4-232, где разъясняется, что при реализации доли в праве собственности на нежилое помещение, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются, и НДФЛ в рассматриваемом случае уплачивается, независимо от срока владения долей.
Кто не будет оплачивать налог НДФЛ, с продажи недвижимости, и кого это не коснется. Налог на недвижимость не коснется предпринимателей, работающих в сфере недвижимости. А указанные правила не будут распространяться на доходы физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (смотрите п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2016 года, согласно пп. «в» п. 10 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 №382-ФЗ.
Необходимо отметить, что для ряда собственников остался в силе прежний срок 3 (три) года, после которого вступает в силу освобождение от НДФЛ. Право собственности на объект недвижимого имущества, согласно п. 3 ст. 217.1 НК РФ, получено налогоплательщиком в следующих случаях:
- в порядке наследования от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
- по договору дарения от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
- в результате приватизации;
- в результате передачи налогоплательщику как плательщику ренты имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Данной категории собственников, при продаже недвижимости, надо быть тоже внимательными. Например, Вы получили квартиру по наследству, стали ее собственником и решили продать. Вам не надо ориентироваться на срок в пять лет. Но, при продаже ваша квартира будет оцениваться по кадастровой стоимости, а налоговый вычет составит всего 1,0 млн. рублей, значит налоговая сумма будет не маленькой. В непростой ситуации окажутся люди, которые планировали продать свои квартиры и улучшить для семьи жилищные условия, а срок 5 летней собственности еще не подошел. Тогда им остается одно, либо ждать исполнения срока в пять лет или идти на большие налоговые затраты. Об этом и многом другом, специалисты Единого Центра новостроек и застройщиков города Краснодара (Микрогород) продолжат информировать Вас.
Источник размещения: МикроГород - www.microgorod.ru - продажа квартир в новостройках Краснодара