Рынок складской недвижимости Краснодара может вырасти в три раза к концу года
По итогам 2025 года рынок складской недвижимости Краснодарского края демонстрирует чрезвычайно высокую активность, характеризующуюся заметным ускорением ввода новых площадей. Этот рост предложения, однако, не успевает за стремительно растущим спросом, что приводит к парадоксальной ситуации – сокращению уровня вакантности до беспрецедентно низких показателей. Краснодарский край уверенно закрепляет за собой статус одного из ключевых логистических узлов страны, привлекая значительные инвестиции и становясь ареной для реализации масштабных проектов.
2025 год ознаменовался значительным наращиванием темпов строительства и ввода в эксплуатацию современных складских комплексов. Девелоперы, вдохновленные высоким спросом и благоприятным инвестиционным климатом, активизировали свою деятельность. Общий объем нового предложения, по предварительным оценкам, существенно превысил показатели предыдущих лет. Этот ввод включает как крупные распределительные центры для федеральных ритейлеров и e-commerce игроков, так и мультитемпературные склады для агропромышленного комплекса, а также объекты класса А для 3PL-операторов.
Ключевыми факторами, стимулирующими активное строительство, являются:
• Накопленный дефицит: В предыдущие годы темпы ввода новых площадей отставали от темпов роста экономики региона и перестройки логистических цепочек.
• Переориентация грузопотоков: Укрепление южного логистического коридора, активизация внешнеэкономической деятельности через Черноморские порты, а также рост внутреннего потребления в южных регионах России.
• Развитие e-commerce: Бурный рост сектора электронной коммерции требует постоянного расширения инфраструктуры "последней мили" и региональных сортировочных центров.
Несмотря на значительное увеличение объемов нового строительства, уровень вакантности по итогам третьего квартала 2025 года сократился до шокирующих 1,2%. Это разительно отличается от показателя в 3,5% годом ранее, свидетельствуя о беспрецедентно высокой степени заполняемости объектов и остром дефиците качественных складских площадей. Фактически, такая низкая вакантность означает практически полное отсутствие свободных предложений на рынке, вынуждая потенциальных арендаторов либо активно участвовать в проектах, либо заключать предварительные договоры аренды задолго до завершения строительства.
Причины столь низкого уровня вакантности многообразны:
• Интенсивный спрос: Потребности логистических операторов, торговых сетей, производственных компаний и онлайн-ритейлеров значительно опережают даже ускоренные темпы ввода.
• Структурный спрос: Компании активно модернизируют свои логистические системы, отказываясь от устаревших складов в пользу современных высокотехнологичных объектов класса А, что дополнительно "вымывает" качественное предложение.
• Специфика региона: Краснодарский край является крупным сельскохозяйственным регионом, что генерирует дополнительный спрос на специализированные склады для хранения, переработки и дистрибуции продукции.
Запрашиваемые ставки аренды на проекты формата класса А по итогам 2025 года находятся в пределах 10–11 тыс. руб. за кв. м в год. Этот показатель демонстрирует умеренный рост по сравнению с 2024 годом, что является логичным следствием высокого спроса, низкого уровня вакантности и возрастающих затрат на строительство.
Проекты BTS класса А представляют собой наиболее высокотехнологичные и функциональные объекты на рынке, предлагающие арендаторам индивидуально разработанные решения:
• Высокие потолки и полы с высокой нагрузкой: Оптимизация вертикального хранения и использования тяжелой техники.
• Современные системы безопасности и пожаротушения: Соответствие высоким стандартам.
• Температурный режим: Возможность поддержания различных температурных условий, критично для многих отраслей.
• Развитая инфраструктура: Удобные подъездные пути, широкие зоны для маневрирования транспорта, наличие офисных помещений.
Умеренный рост ставок свидетельствует о сбалансированном подходе девелоперов и арендаторов. С одной стороны, дефицит позволяет диктовать более высокие цены. С другой – существует определенный потолок платежеспособности компаний, что сдерживает резкий скачок. Однако тенденция к постепенному увеличению ставок, вероятно, сохранится и в ближайшем будущем.
Как справедливо отметил Партнер NF Group Константин Фомиченко, Краснодарский край сохраняет и даже усиливает роль одного из ключевых логистических узлов страны. Это обусловлено рядом стратегических преимуществ:
• Географическое положение: Выход к Черному морю, наличие крупнейшего в России порта Новороссийск, близость к Южному федеральному округу и Северо-Кавказскому федеральному округу, а также к основным транспортным коридорам, связывающим Россию с Закавказьем, Ближним Востоком и Азией.
• Развитая транспортная инфраструктура: Федеральные трассы, железнодорожные магистрали, международные аэропорты (Краснодар, Сочи), обеспечивающие высокую транспортную доступность и мультимодальные перевозки.
• Экономический потенциал: Крупнейший агропромышленный регион, активно развивающийся туризм и рекреация, растущее промышленное производство, создающие стабильный внутренний спрос на логистические услуги.
• Потребительский рынок: Значительное население региона, а также сезонный приток туристов обеспечивают масштабный потребительский рынок, требующий эффективной дистрибуции товаров.
• Перестройка логистики: В условиях изменения глобальных и внутрироссийских логистических маршрутов, южное направление приобрело особую значимость, увеличивая транзитный и распределительный потенциал края.
Рынок складской недвижимости Краснодарского края по итогам 2025 года демонстрирует мощный потенциал, но сталкивается и с определенными вызовами.
• Вызов дефицита: Сохранение крайне низкой вакантности будет стимулировать дальнейшее развитие, но также может привести к "перегреву" и удорожанию проектов, если предложение не сможет достаточно быстро приблизиться к спросу.
• Земельные ресурсы: Ограниченность доступных и подходящих земельных участков для масштабного складского строительства вблизи ключевых транспортных магистралей и населенных пунктов.
• Инвестиционный интерес: Привлекательность рынка для российских и иностранных инвесторов остается высокой, что способствует притоку капитала в проекты по развитию логистической инфраструктуры.
• Технологическое развитие: Тренд на автоматизацию, роботизацию и цифровизацию складских операций будет продолжаться, требуя от девелоперов создания максимально технологичных и эффективных объектов.
• Экологичность: Растущее внимание к "зеленому" строительству и энергоэффективности станет важным фактором при проектировании новых комплексов.
Рынок складской недвижимости Краснодарского края по итогам 2025 года характеризуется бурным развитием, высоким инвестиционным потенциалом и стратегическим значением для экономики страны. Несмотря на стремительный рост предложения, устойчиво низкий уровень вакантности и умеренно растущие арендные ставки свидетельствуют о глубоком и неудовлетворенном спросе, что гарантирует дальнейшую активность и развитие в ближайшие годы.