В Краснодаре около 90% новых ЖК включают коммерческие помещения
Рынок недвижимости российских городов-миллионников переживает структурную трансформацию: строящиеся жилые кварталы всё чаще превращаются в самодостаточные мини-города, где первые этажи жилых домов занимают не пустующие лобби, а магазины, кафе, сервисы бытовых услуг и офисы. По данным совместного исследования девелоперской компании ГК Dars и аналитического центра «НДВ Супермаркет недвижимости», доля коммерческих помещений в составе новых жилых комплексов выросла более чем вдвое — с 3,5% в 2021 году до 8% в проектах, которые должны быть введены в эксплуатацию в 2026-м. Схожая динамика фиксируется и в Краснодаре, который по ряду показателей заметно опережает среднероссийский уровень.
Тенденция к насыщению новостроек коммерческими метрами набирала обороты постепенно, без резких скачков. В 2022 году показатель держался на уровне 4%, в 2023-м поднялся до 5%, после чего ежегодно прибавлял ровно по одному процентному пункту. Такой плавный, но уверенный рост отражает изменение самой философии девелопмента: застройщики перестали рассматривать первые этажи как обузу и начали использовать их как инструмент повышения ликвидности объекта и качества жизни будущих жителей.
Не менее показателен и абсолютный объём встроенной коммерции. В 2021 году во введённых жилых проектах миллионников насчитывалось 588 тыс. кв. м таких площадей. К 2025-му этот показатель достиг уже 1,2 млн кв. м, то есть удвоился за четыре года. Особенно резкий скачок был зафиксирован в 2023-м, когда объём вырос сразу на 36,8% — с 672 тыс. до 918 тыс. кв. м. В 2024–2025-м рост стабилизировался на более сдержанных темпах — 13–16% в год, что говорит о насыщении рынка в отдельных локациях и переходе от количественного увеличения к качественному отбору форматов. Прогноз на 2026 год предполагает сохранение объёмов ввода примерно на уровне предыдущего года — около 1,18 млн кв. м.
Ключевая статистика исследования касается доли жилых комплексов, в проект которых вообще заложены коммерческие помещения. Здесь безусловными лидерами выступают Казань, Краснодар и Санкт-Петербург, где около 90% всех новых ЖК за рассматриваемый период включали торговые и сервисные площади. Это означает, что коммерция в этих городах стала не опцией, а практически стандартом современного жилого строительства.
Коммерческий директор ГК Dars Дмитрий Софронов связывает такую разницу с особенностями структуры рынка. В крупнейших центрах, где активно развивается комплексное освоение территорий и проекты КРТ (комплексного развития территорий), девелоперы изначально проектируют кварталы как единую среду. Логично, что в таких условиях коммерческие помещения становятся неотъемлемой частью мастер-плана, а не «нагрузкой» к жилью.
Дополнительно стоит отметить, что именно в этих трёх городах высокий потребительский потенциал: и Казань, и Краснодар, и Петербург характеризуются плотной жилой застройкой, высоким уровнем внутренней миграции и активным развитием малого и среднего бизнеса, который охотно арендует встроенные помещения.
Особое место в исследовании занимает Краснодар. По разным оценкам, доля коммерческих помещений в краснодарских жилых комплексах доходит до 12–16%, тогда как в среднем по миллионникам она составляет 8%. Это делает столицу Кубани одним из самых «коммерциализированных» городов страны в сегменте новостроек. Эксперт рынка недвижимости, правообладатель концепции «Доказательная недвижимость» Елена Солодовникова называет Краснодар уникальным кейсом для России. В местных проектах КРТ доля коммерческих достижений составляет 10–12% — рекордный показатель.
Столь высокая концентрация коммерции объясняется бурным ростом города, активным спросом на жильё со стороны переселенцев из других регионов и высоким уровнем деловой активности. Застройщики, понимая, что новые районы нуждаются в инфраструктуре, закладывают первые этажи под стрит-ритейл — формат магазинов шаговой доступности, который пользуется устойчивым спросом у арендаторов и покупателей квартир. По словам Елены Солодовниковой, стрит-ритейл остаётся наиболее защищённым активом для инвесторов, и в ближайшие два-три года падения спроса на него не ожидается.
Специалисты подчёркивают, что современный покупатель жилья в мегаполисе всё чаще платит не просто за квадратные метры, а за комфорт и экономию времени. «Практика показывает, что покупатель мегаполиса сегодня платит за "нулевой километр потребления" — пешеходную автономность, — комментирует Елена Солодовникова. — Первые этажи новостроек превратились в пространственный конструктор Lego с абсолютной функциональной гибкостью». Это означает, что современный ЖК должен обеспечивать жителя максимумом сервисов прямо во дворе или соседнем доме: от продуктового магазина и кофейни до аптеки, салона красоты и коворкинга.
По мнению эксперта, Краснодар имеет все шансы стать трендсеттером в освоении незанятых ниш. Среди возможных направлений — досуговые клубы с когнитивными тренажёрами для «людей серебряного возраста» (занятия для активных пенсионеров), зоны digital-детокса без гаджетов для ментального комфорта подростков, а также другие нестандартные форматы, ориентированные на специфику местного населения. Специфика региона, включая мягкий климат и устоявшиеся культурные традиции, может подтолкнуть появление таких уникальных для России сервисов именно в Краснодаре.
Вопреки опасениям о возможном «перепроизводстве» коммерческой недвижимости в новых жилых кварталах, доцент Финансового университета при правительстве Российской Федерации Кырлан Марчел считает такой сценарий маловероятным. Он указывает, что в ближайшие два-три года стоит ожидать не общего падения спроса, а дальнейшей сегментации рынка.
«Рост коммерческой составляющей в новых ЖК я бы не воспринимал как признак возможного "перепроизводства" коммерческой недвижимости в целом, — отмечает эксперт. — Скорее рынок переходит к следующей стадии зрелости: спрос будет расти не на коммерческие метры как таковые, а на помещения, которые решают конкретную повседневную потребность жителей района. В ближайшие годы главным активом такого объекта станет уже не первый этаж сам по себе, а сформированный вокруг него потребительский поток».
Это означает, что качественные помещения в уже заселённых жилых массивах с предсказуемым трафиком сохранят свою востребованность. Повседневный сервис продолжает смещаться ближе к месту проживания человека, и эта тенденция вряд ли обратится вспять. При этом предложение встроенной коммерции растёт, поэтому конкуренция между собственниками таких помещений будет усиливаться. Выиграют те, кто сможет предложить рынку не просто площадь, а готовый бизнес-инструмент с понятной целевой аудиторией и устойчивыми арендаторами.
Краснодарские реалии — 90% новых ЖК с коммерцией и доля таких площадей до 16% — это не аномалия, а модель будущего для крупных городов России. Девелоперы всё больше ориентируются на создание полицентричной среды, где жилые кварталы не зависят от удалённых торговых центров и обеспечены всем необходимым в шаговой доступности.
Для покупателей квартир это означает рост потребительской привлекательности новостроек: инфраструктура появляется не «потом», а с момента заселения. Для инвесторов — появление новых ниш и форматов. Для города в целом — снижение транспортной нагрузки и более гармоничное развитие территорий. И хотя рынок встроенной коммерции, по всей видимости, вступает в фазу зрелости с жёсткой конкуренцией и сегментацией, его фундамент выглядит устойчивым. Краснодар, с его масштабами строительства и предпринимательской энергией жителей, продолжит оставаться одним из главных полигонов, где формируются общероссийские тренды в этой сфере.