Россиянам рассказали, что будет с рынком недвижимости осенью
На рынок жилой и коммерческой недвижимости в ближайшее время будут влиять следующие факторы:
Снижение спроса на фоне увеличения ключевой ставки до 12%. Это может привести к уменьшению цен на недвижимость и сокращению объемов продаж.
Изменение логистических цепочек, которое может повлиять на цены на товары и услуги. Это может отразиться на стоимости недвижимости и жилищных условиях.
Однако, рынок недвижимости является сложным и зависит от многих факторов, таких как экономическая ситуация, доступность финансирования, спрос на жилье и т.д. Поэтому, несмотря на возможные изменения, рынок может оставаться стабильным или развиваться в зависимости от конкретных условий.
Жилая недвижимость:
В 2023 году геополитическая напряженность продолжает оказывать давление на экономику и на рынок недвижимости в частности. Стремительное удешевление рубля этим летом уже привело к росту инфляции и заставило Центральный банк поднять ключевую ставку до 12%.
В результате, процентная ставка по ипотеке на вторичном рынке поднялась выше 13% и скоро станет непреодолимым препятствием для увеличения объемов выдачи ипотеки. Большинство населения считает такую ставку близкой к запредельной, что может негативно сказаться на количестве сделок через 1-2 месяца, после того как закончатся пред одобренные сделки по ипотеке с прежними условиями.
Если ЦБ сохранит ключевую ставку на прежнем уровне, то это может привести к росту инфляции, что может негативно повлиять на экономику страны в целом. Поэтому, участники рынка будут ожидать действий ЦБ, чтобы понять, когда следует ожидать снижения ключевой ставки и какие меры могут быть приняты для борьбы с инфляцией.
При отсутствии “черных лебедей”, даже если спрос на вторичном рынке снизится, цены, скорее всего, останутся стабильными благодаря уменьшению объема экспозиции объектов на рынке. Рынок недвижимости, особенно жилой, очень инертен, поэтому для существенного снижения стоимости квадратного метра требуется длительный период негативных факторов.
Предсказать резкий скачок цен осенью и до конца 2022 года не получится. Скорее всего, цены будут расти с небольшим ускорением, но к концу года может быть некоторое снижение. На первичном рынке недвижимости ситуация более предсказуема, несмотря на увеличение ключевой ставки и объема непроданных квартир у застройщиков.
Рост стоимости строительства и обслуживания проектного финансирования может привести к тому, что застройщики будут вынуждены не только не уменьшать цены, но и повышать их, обосновывая покупателям увеличение степени готовности объектов. Однако, чтобы сохранить спрос, застройщики будут использовать индивидуальные скидки и акции, а также программы лояльности. Это может помочь выгодно приобрести недвижимость на первичном рынке в условиях растущих цен.
Изменить ситуацию может сокращение программ льготной ипотеки, но до конца года такой сценарий маловероятен. В строительной отрасли задействовано большое количество людей, поэтому правительство не может отказаться от поддержки застройщиков в этой области.
В будущем, до конца 2023 года цены на недвижимость могут немного вырасти, но это будет не более чем инфляция. Если Центральный банк достигнет своей цели по инфляции к концу 2024 года, он может снизить процентную ставку на 0,5-1 процентный пункт, что сделает ипотеку более доступной. Это приведет к росту цен на недвижимость на вторичном рынке, что может быть выгодно для покупателей, которые хотят приобрести жилье с более высокой ценой. Однако, возможный рост цен на недвижимость скорее всего будет плавным и равномерным.
Логистическая недвижимость:
В 2023 году стоимость логистической недвижимости продолжит расти, но в 2024-2025 годах рост цен может замедлиться или даже остановиться. Это связано с тем, что многие компании уже сейчас переносят свои логистические операции за пределы России, а также с тем, что ряд западных компаний уже покинули российский рынок и не могут обеспечить необходимый объем товаров и услуг. Однако, спрос на логистическую недвижимость будет продолжать расти, особенно в регионах, где есть спрос на товары и услуги, которые не могут быть доставлены из других регионов. Поэтому, если вы планируете инвестировать в логистическую недвижимость, то стоит обратить внимание на регионы с большим спросом на товары и услуги.
На данный момент на рынке наблюдается низкий уровень вакансий в сфере логистической недвижимости, что может привести к росту цен на недвижимость. Однако, если объем нового строительства будет увеличиваться, то цены могут стабилизироваться во второй половине 2025 года.
Торговая недвижимость:
На рынке торговой недвижимости сложилась несколько другая ситуация, отличающаяся от той, что наблюдается на рынке жилой недвижимости.
В настоящее время торговля находится в довольно непростой ситуации. Все началось с пандемии, затем последовали санкции и уход зарубежных компаний из страны, что привело к значительному снижению доходов от аренды торговых центров. В то же время, количество вакансий в этой сфере начало расти. Но во втором квартале была замечена тенденция на уменьшение количества вакансий, что свидетельствует о некотором восстановлении экономики в отрасли.
После того, как западные игроки освободили площади в магазинах, их заняли отечественные бренды и компании из дружественных стран, что может помочь восстановить спрос на торговые помещения. Однако, этого может оказаться недостаточно, чтобы восстановить цены на недвижимость. Онлайн-продавцы могут продолжать свою высокую активность, а реальные доходы населения могут снизиться, что может замедлить потребительскую активность в торговых центрах, создавая риски в среднесрочном периоде.
Несмотря на то, что сейчас экономическая ситуация в стране нестабильна, есть предпосылки к росту спроса на торговую недвижимость. Во втором квартале 2023 г. доля инвестиционных сделок в торговой недвижимости стала рекордной, что может свидетельствовать о том, что инвесторы уверены в снижении цен и ожидают их роста в будущем.
Одной из основных предпосылок в данном случае может быть исторически низкий уровень безработицы, а также ожидание увеличения реальных доходов населения. Также важной предпосылкой может быть высокая инфляция прошлых лет, которая еще не отразилась на цене объектов.