В Петербурге откладывают ввод новых торговых центров
Российский рынок торговой недвижимости переживает один из самых сложных периодов за последние два десятилетия. Если раньше девелоперы гонялись за рекордами скорости и каждый новый молл открывался с помпой и по графику, то сегодня ситуация диаметрально противоположная. «Мы практически не видим новых торговых центров, которые были бы сданы в эксплуатацию в заявленные сроки», - констатирует руководитель департамента исследований одной из ведущих консалтинговых компаний на рынке недвижимости.
По её словам, задержки стали системными, а не исключением. За каждым сдвигом даты открытия стоят не просто административные барьеры или капризы погоды, а глубинные структурные изменения в экономике и строительной отрасли.
Первая и главная причина, на которую указывает Ногай, - взрывной рост себестоимости строительства. За последние три года цена возведения торгового центра в среднем по стране выросла на 40–60% . Стоимость металлоконструкций, стекла, фасадных материалов, инженерных систем поднялась кратно. Импортозамещение в ряде позиций не удалось: некоторые ключевые компоненты для вентиляции, пожаротушения и отделки либо исчезли, либо стали доступны по ценам, близким к европейским.
Однако дело не только в материалах. Критически удорожание рабочей силы. Строительная отрасль испытывает острый дефицит кадров - от разнорабочих до инженеров ПТО. Миграционная политика, отток трудовых мигрантов и конкуренция с оборонно-промышленным комплексом привели к тому, что найти квалифицированных отделочников, монтажников и крановщиков стало серьёзной проблемой. Зарплаты на стройках растут на 15–20% в год, при этом производительность труда остаётся на прежнем уровне. В итоге девелопер получает одновременно рост затрат и удлинение сроков: если раньше коробку сдавали за полгода, то теперь эти же работы растягиваются на 9–10 месяцев.
Вторая причина, которую эксперты называют не менее важной, - изменение структуры спроса со стороны ритейлеров. Раньше якорные арендаторы - сетевые гипермаркеты, магазины одежды и электроники - выстраивались в очередь, чтобы занять места в новом ТЦ задолго до его открытия. Сегодня ситуация перевернулась.
«Доля вакантных площадей при открытии объекта может превышать 40%, - отмечает Ногай. - Это вдвое выше той нормы, которую девелоперы закладывают в бизнес-план».
Почему арендаторы не спешат?
• Насыщение рынка. В крупных городах торговых центров уже слишком много. В Москве, например, обеспеченность торговыми площадями превышает 500 кв. м на 1000 жителей - это один из самых высоких показателей в Европе.
• Снижение покупательской способности. Трафик падает: за январь–март текущего года аудитория торговых комплексов в России сократилась на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но самое показательное - падение к доковидному 2019 году составило целых 25%. Люди всё реже ходят в ТЦ ради «прогулки»; они приходят целенаправленно за покупками или в конкретные заведения общепита.
• Уход международных брендов. После 2022 года освободились огромные площади. Многие из них до сих пор не замещены. Ритейлеры, которые могли бы пойти в новые ТЦ, предпочитают занимать эти уже готовые, раскрученные помещения, а не ждать, пока достроится новый объект в необжитом месте.
В результате девелоперы вынуждены либо открывать ТЦ полупустыми, либо сдвигать ввод, надеясь дозаполнить пул арендаторов. И то, и другое ведёт к убыткам: пустые этажи дают ноль дохода, а каждый месяц задержки - это дополнительные проценты по кредитам и расходы на охрану, коммуналку и консервацию.
Есть и третья, менее очевидная причина, которая, однако, всё чаще озвучивается аналитиками. Девелоперы сами не горят желанием открываться как можно быстрее. В условиях высокой ключевой ставки и неопределённости с инфляцией запуск нового объекта - это большой финансовый риск. Если ТЦ открывается, сразу начинается начисление амортизации, уплата налогов на имущество. Проще отложить сдачу на полгода-год, прокредитовавшись «под стройку».
Некоторые участники рынка называют это «стратегией отложенного открытия»: сдвиг сроков позволяет девелоперу:
• Дождаться снижения ставки ЦБ;
• Накопить арендаторов, не неся эксплуатационных расходов;
• Избежать убытков первых месяцев, когда при 40% вакантности и 25% падении трафика объект гарантированно будет убыточным.
Прогнозы экспертов сдержанные. На 2025–2026 годы заявлены единичные проекты, и большинство из них - это либо небольшие районные центры, либо реконструкция старых объектов. Крупные региональные ТЦ практически исчезли из планов застройщиков. Инвестиции в коммерческую недвижимость перетекают в складской сегмент и в формат «лайфстайл-центров» - открытых пространств с ресторанами и развлечениями, где торговля занимает не более 30% площадей.
Российский девелопмент торговых центров столкнулся с «идеальным штормом»: дорогие стройки, дефицит рабочей силы, осторожные арендаторы и не вернувшийся покупатель. Рынок ищет новые форматы, и те, кто продолжит упрямо возводить «моллы-гиганты» без оглядки на реальность, рискуют получить долгострой с пустыми коридорами.